Дмитрий Борисович Кузнецов, генеральный директор группы компаний «УК СВА». В группу компаний «УК СВА» входят УК «ДЭЗ» и УК «Р.К.Х» (г.Красногорск), УК «Красногорье-ДЭЗ» (Павшинская Пойма), УК «В лесу» (ЖК «Микрогород в лесу»), УК «Новая Трехгорка» (г.Одинцово).
Часть III
– Дмитрий Борисович, чем ассоциация жителей отличается от ТСН? Ассоциация тоже видит, как происходит управление их домом, как и на что расходуются средства. Получается, это аналог ТСН?
– На наш взгляд, формула Ассоциации жителей в составе управляющей компании выглядит сейчас наиболее оптимальной. Если коротко, то собственники имеют широчайший набор функций для контроля, согласований, советов и активного участия – не меньше, чем в ТСН, а может и больше. Но при этом они освобождены для своей работы, для своей семейной жизни – это не является их профессиональным ежедневным долгом. Люди активно принимают участие в жизни своего микрорайона, активно его улучшают, обвешивают мониторами и видеонаблюдением, осуществляют дизайнерский подход к ремонту.
Они самовыражаются в полном объеме, распоряжаются своим общим имуществом, но при этом по большинству вопросов работает коллектив управляющей компании, где есть профессиональный коллектив и возможность заменять сотрудников, привлекать любой силы консалтинг, юридическую поддержку, технику. Это содружество профессионалов и жителей.
Жителей внимательных, неравнодушных и заинтересованных в том, чтобы их дом и район процветали. Они задают такой нерв, тон… Внимание к своему дому не ослабевает. Жители в этом смысле не дают расслабиться управляющей компании, но при этом не обременены профессиональной работой, поиском подрядчиков, каких-то строительных решений… То есть все профессионалы находятся на территории УК. Ассоциация жителей плюс профессионалы ЖКХ формируют управляющую компанию, которая управляет микрорайоном. У нас есть такие ассоциации не только в Павшинской пойме, но и «Микрогороде в лесу», в Одинцовском районе.
– Для создания такой ассоциации нужны активные жители, но не всегда и не везде они бывают…
– По нашей оценке во всех новых районах жители достаточно активны. Люди выбирали квартиру, платили за неё деньги или выплачивают ипотеку. Они понимают, что это их собственность, о которой никто, кроме них, не позаботится.
В новых инвестиционных домах все-таки менее сильны патерналистские устремления: пусть придет мэр, а ещё лучше – сам Путин, и всё мне тут сделает…
Тут люди готовы сами на себя брать инициативу.
–Назовите основные критерии, по которым лично вы выбирали бы управляющую компанию.
– Сначала нужно просто помониторить Интернет, изучить сайты управляющих компаний, работающих в Вашем районе. Если компания ориентирована на клиента, на профессионализм, то это будет заметно. Опять же, посмотреть форматы обратной связи, поддержание коммуникаций с клиентом. Это один из критериев.
Надо учитывать тот факт, что не всякая компания, имеющая, скажем, поддержку муниципалитета, будет хороша по отношению к своим клиентам. На практике это обратная зависимость: чем сильнее административная поддержка, тем меньше внимания клиенту. Работать с клиентом всегда сложнее.
ЖКХ, управление жилфондом – это управление городом, управление районом, где живут, если честно, все – от инвалидов, пенсионеров и детей-сирот до олигархов, бизнесменов. Я пытаюсь сказать, что при мониторинге УК надо понимать, что рейтинг не всегда объективен, а поддержка администрации часто идёт во вред клиентоориентированности компании.
–Но отзывы так же не всегда объективны? Хвалить всегда сложнее, чем критиковать.
– В случае с ЖКХ лучший отзыв об управляющей компании – это отсутствие отзывов. Только позитивных отзывов ни об одной УК вы не найдете. Это такая специфика отрасли. Человек, спокойно прошедший с парковки до подъезда, поднявшийся на лифте, включивший дома свет и сваривший суп, не задумывается о том, что за этим стоит, и желания благодарить у него в это время не возникает. Это просто норма, так и должно быть. Надо учитывать, что все встреченные отзывы будут скорее всего негативными. Тогда надо измерять количество негативных отзывов в пропорции к размеру и сложности управляемого фонда.
Если возвращаться к критериям оценки качества работы управляющих компаний, то я бы спрашивал про портфолио. Кто, откуда взялись, почему записались в профессионалы, чем оснащены, чем прославились и какие примеры существующей деятельности можете предъявить?
К нам многие дома приходили методом сарафанного радио, когда житель с жителем обменивался информацией, и я считаю такие рекомендации лучшими. Поэтому я бы спросил, по каким адресам работает компания, и пообщался бы с жителями этих домов. Дальше необходимо оценивать наличие технической базы, показатели финансовой устойчивости.
Очень важный критерий – проведение очных встреч управляющей компании с жителями. В целом, встреча компании с жителями и общее собрание многое говорит о компании: пообщавшись в свободном формате можно понять, насколько профессиональна управляющая компания, готовы ли слышать собственников…
А сейчас часто бывает так, что в реестре ГЖИ меняется компания, и какие-то странные дяди и тёти присылают тебе новую квитанцию: плати! Вот это уже тревожно, это означает, что люди шли каким-то кривым путем. То ли административной поддержкой, то ли коррупционной составляющей, то ли куплей-продажей компанией…
Сама управляющая компания обычно ничего не стоит: это четыре стула и полкомпьютера старого… А торговля и купля-продажа, которая сейчас развернулась, – это продажа прикрепленного фонда, торговля теми домами, которые находятся в портфеле компании. Одно время – год или два назад – по рынку ходили многочисленные подобные предложения. Они шли не через систему общего голосования жителей, а через систему скупки других управляющих компаний.
Чаще всего это история неприглядная. Кто вам давал право торговать моим домом? Бывший собственник, владелец продает какое-то стадо плательщиков новому хозяину, «окэшивая», то есть обналичивая, свои предыдущие вложения…
Поэтому я бы сказал, что надо знать собственников и руководство управляющей компании, а если вас продали, совершайте выбор заново! У «новеньких» вас вряд ли ждёт что-то приятное, так как «новенькие» вложили в это деньги и будут их элементарно отбивать.
–Часто жители при выборе управляющей компании в качестве критерия ориентируются на тарифы…
– Как раз тарифы мы не ставим во главу угла. Тут следует сразу сделать важную ремарку, что тарифы на тепло, воду, электроэнергию и вывоз мусора, составляющие 70% от платежки, от управляющей компании никоим образом не зависят и устанавливаются тарифным комитетом и органами местного самоуправления.
К работе управляющей компании относится только тариф на содержание жилого помещения. Мы в своей работе ориентируемся на муниципальный тариф, считающийся минимальным для проведения необходимого перечня работ по содержанию дома. Все работы из данного перечня регламентированы 170-м постановлением.
Минимальный перечень работ уменьшать нельзя, поэтому ориентироваться на тариф, тем более в демпинге, пагубно.
В конце концов, мы платим за обслуживание своего любимого дома, своей недвижимости, которая имеет какую-то цену. Тариф должен быть здравым. Мы это проходили с одним из домов в Павшинской пойме. Жители устроили тогда тендер. Вы, «Красногорье-ДЭЗ», почем дадите? Мы сказали: «По 36». Они пошли куда-то ещё и сказали: «А нам дают по 32!» А потом дошли еще до кого-то, кто пообещал по 28…
– И чем закончился этот тендер?
– Да ничем, в том-то и дело! Изначально неверно была поставлена цель. Ты покупаешь сложный пакет услуг, и самая дешевая цена должна, наоборот, отпугнуть. Надо остерегаться самых дешевых предложений. Скорее всего, твой дом просто не будет обслужен. Это так же, как попытаться сэкономить на техническом обслуживании машины. Можно задаться целью не потратить ни копейки на текущее содержание: не менять масло, колодки, другие запчасти… Это может продлиться даже года три, а если повезёт, то и пять, но потом всё в один момент накроется.
Надо активно участвовать, оценивать процент износа своего дома, иметь какой-то обоснованный, здравый, сбалансированный тариф. А когда собственник понимает, из чего тариф складывается, когда он участвует через ассоциацию жителей или через совет дома в управлении, многие вещи ему открываются и становятся понятными.
Можно от чего-то отказаться, но радикально ниже муниципального тарифа на обязательный перечень работ вы вряд ли уйдете без потери качества или явных злоупотреблений. Можно сказать, что муниципальный – это базовый тариф. В муниципальном тарифе ничего дополнительного не заложено. На чём есть смысл экономить, так это на тепловой энергии.
В текущей схеме, пока жители не на прямых договорах, хорошая управляющая компания больше сэкономит не на обслуживании вашего дома, а на энергосбережении.
– Дмитрий Борисович, где-то в середине разговора я спросил, могут ли к вам обращаться за юридической поддержкой ТСН или просто жильцы, желающие сменить управляющую компанию. Разговор как-то ушёл в сторону, а конкретного ответа не прозвучало.
– На нашем сайте есть наши координаты, их легко найти. Можете кстати, дать ссылку. Обращайтесь, все обращения мы рассмотрим. Что касается самой процедуры смены управляющей компании, то коротко можно перечислить основные шаги, по пунктам:
- 1. Создание инициативной группы собственников;
- 2. Мониторинг управляющих компаний;
- 3. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании;
- 4. Подготовка документов к общему собранию собственников;
- 5. Рассылка уведомлений всем собственникам дома;
- 6. Проведение общего собрания собственников;
- 7. Внесение изменений в реестр ГЖИ.
– Благодарю вас за содержательный разговор, Дмитрий Борисович. Как говорится, есть о чём подумать.
– Спасибо и вам, «Землякам». Всего доброго!
© zemlyak.news
