Мусорные бунты, возникновение новых платежей, предложения непременно сменить УК или быстренько поставить подпись вот тут, тут и тут… Обыкновенный горожанин ощущает стресс от потока информации, затрагивающего самое главное – дом. Спокойствия не прибавляют и вечные подозрения, что нас непременно обманут. Принимать на веру можно всё, но вера не даёт уверенности. Следовательно, нам нужны знания, и мы будем их добывать, беседуя с реально знающими людьми. Именно таким предисловием мы предваряем второе интервью из серии под названием «Много букв про ЖКХ». Серия, кстати, может получиться не очень длинной: многие деятели ЖКХ старательно избегают общения, ограничиваясь разрешённым «сверху» пресс-релизом.
Итак, встречайте: Дмитрий Борисович Кузнецов, генеральный директор группы компаний «УК СВА». В группу компаний «УК СВА» входят УК «ДЭЗ» и УК «Р.К.Х» (г.Красногорск), УК «Красногорье-ДЭЗ» (Павшинская Пойма), УК «В лесу» (ЖК «Микрогород в лесу»), УК «Новая Трехгорка» (г.Одинцово).
ЧАСТЬ I
– Дмитрий Борисович, сейчас активно обсуждается вопрос перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими компаниями (Теплосеть, Водоканал и пр.). Как вы оцениваете эту перспективу в целом?
– В целом я бы сказал, что ситуация возвращается в состояние где-то до 2005 года. Здесь уместно немного вспомнить, для чего вообще в то время создавались управляющие компании. Раньше весь жилой фонд был муниципальным и обслуживался муниципальными предприятиями. Квартиры в те года были в собственности завода, и сам же завод их своими же силами обслуживал вплоть до замены лампочки, унитаза, покраски потолка…
Потом случилась перестройка и приватизация. Начали решать вопрос, как и кто эти дома будет эксплуатировать. Постановили создать муниципальные предприятия, городские. Нашему Красногорскому исполкому поручили создать муниципальные предприятия. В целом с 1993-го по 2005-й год была эпоха муниципальных предприятий. Деньги на всё давал муниципалитет. Жители платили за обслуживание какие-то символические деньги… Муниципальные предприятия содержались городом, районом. Давали субсидии, делали доплаты, компенсации и т.д.
Но потом наступили нулевые годы. Много квартир к тому времени уже было приватизировано. Возник закономерный вопрос – на каком основании муниципалитеты должны платить за обслуживание частной собственности? И вот в нулевых годах на федеральном уровне была проведена реформа, в результате которой появился такой институт, как управляющие компании. На жителей была переложена обязанность оплачивать содержание своего жилья.
В 2005 году приняли новый Жилищный кодекс. Управляющие компании задумывались как некое «одно окно» для решения всех вопросов жителей. Управляющим компаниям поручили собирать все деньги и отвечать за все услуги, дали им больше полномочий и больше ответственности. В УК отдали все квитанции, требования, право заключать все договоры на поставку всех ресурсов.
За прошедшие 12-13 лет конкуренция среди управляющих компаний сыграла свою роль, и ужасы постсоветских МУПов понемногу забылись.
Но вслед за рынком и позитивными сторонами конкуренции пришли и негативные моменты. В частности – мошенничество с деньгами, когда в коммерческую компанию попадают деньги, и эти деньги начинают пропадать. Будь то долевое строительство, страховые компании, банки или турагентства.
Посмотрите, какое количество компаний-застройщиков, турагенств и банков банкротятся, уводя деньги покупателей и вкладчиков! То же самое произошло и среди управляющих компаний. Сфера эта довольно сильно зарегулирована, поэтому тема мошенничества развилась не быстро. Я, если честно, ожидал волн с банкротствами еще в 2007-2010 годах. Но в силу того, что муниципалитеты это все контролировали, процесс развился не сразу.
Теперь мы плавно подходим к сегодняшнему дню. Сначала для контроля УК была введена Госжилинспекция, но, на мой взгляд, она не больно-то помогла.
Потом, в 2015 году, ввели лицензирование управляющих компаний. Кое-что улучшилось, но тоже не сильно. Между тем задолженность в ЖКХ росла по всей цепочке: населения перед УК, УК перед ресурсниками, ресурсников перед газовщиками.
В нашей системе принято всех собак вешать на управляющие компании; именно управляющие компании в многочисленных сюжетах СМИ и в выступлениях чиновников оказываются главными «злодеями».
Хотя реальная ситуация совсем иная, и в большинстве случаев именно управляющие компании хоть как-то сдерживают аппетиты ресурсоснабжающих организаций.
И так, постепенно, под прессингом ресурсоснабжающих организаций, за спинами которых стоят газовые гиганты, на федеральном уровне принято решение забрать все ресурсы у управляющих компаний, и отправить УК снова, как до 2005 года, отвечать только за крышу и двор. А в отношениях жителей с РСО принято решение перехода на прямые договоры.
– Каковы плюсы и минусы перехода на прямые договоры для жителей?
– На мой взгляд, УК неизбежно перестает быть органом «единого окна». Так или иначе, «единое» окно снова размывается.
Жителям снова придется про ржавую воду звонить в водоканал, про холодную батарею – в теплосеть, про детскую площадку – в муниципалитет, про замену лампочки – в УК и т.д.
Управляющая компания низводится в своих полномочиях до эксплуатации общего домового имущества, и будет, как раньше, выписывать свою квитанцию только за одну строчку в квитанции «Содержание жилого помещения». Что касается вопроса энергосбережения, то про это можно будет забыть. Потому что ресурсники – это монополисты, естественные, так называемые, локальные монополии. У жителя нет выбора, с какой теплоснабжающей организацией заключить договор. Он будет вынужден работать с теплосетью так, как захочет теплосеть, так как сможет теплосеть, и воздействовать он на неё сможет только через жалобы губернатору, Путину…
А экономить свои ресурсы теплосеть уж точно не будет, она в этом не заинтересована. Поэтому могут вернуться те времена, когда повсеместно был «перетоп», когда нынешняя 25%-ая экономия сменится возвращением к нормативу.
Потом, возможно, станет перерасходом. Например, стоит в доме полностью открыть задвижки на системе теплоснабжения, и теплопотребеление дома увеличится, а, следовательно, увеличится процентов на 40% самая тяжелая и дорогая строчка в квитанции. В этом плане у нас мрачный прогноз.
Для жителей это не станет плюсом. Если сейчас все вопросы решает управляющая компания, то скоро опять вернутся усложнённые коммуникации, куча отдельных платежек. Показания по воде, например, нужно будет передавать и в Водоканал – для расчета водопотребления, и в Теплосеть – для расчета подогрева горячей воды.
Законодатель сейчас пытается что-то выдумать, возложить на управляющую компанию “единое окно”, диспетчерскую и так далее. Получится плохо, так как в отсутствие договоров и актов с РСО, управляющая компания сможет воздействовать на теплосеть только морально.
Сейчас массу спорных вопросов с РСО довольно успешно решают управляющие компании – по крайней мере, наши, – без непосредственного участия жителей: это оспаривание излишних начислений, претензии по некачественной воде, контроль показаний общедомовых приборов учета, выявление неправильно работающих общедомовых приборов учета и еще масса вопросов. А как можно будет влиять на то, что ты не контролируешь? Никак. УК сможет, конечно, зайти в квартиру, померить водичку и сказать, что она какая-то прохладненькая… И всё. Закон пока прописан мутно.
То, что нужно забрать деньги у УК – это все поняли, а вот что делать дальше – непонятно. Нет четкого понимания, как разделить ответственность. Так что пока что все разговоры про прямые договоры – это только про перенаправление денежных потоков, а не про качество коммунальных услуг.
А плюсы и минусы мы во вполне доступной форме изложили в коротком ролике еще год назад, когда только начинались разговоры про переход на прямые договоры.
– Выгоден ли переход на прямые платежи самим ресурсоснабжающим организациям?
– Им станет сложнее. Сейчас их привлекает прямой денежный ручеек от жителей. Но это не повысит собираемость, совершенно точно. Поэтому выгодно – не выгодно, но работы у ресурсников будет больше, денежный поток у них станет прогнозируемый, но процент сбора хуже. Придется самим рассчитывать, печатать и рассылать платежки или подключать платежных агентов за определенный процент. Придется самим работать с каждым жителем-должником.
Если раньше РСО судились с УК – одним крупным потребителем, то при прямых договорах РСО придется судиться с каждым жителем-должником в отдельности. А это уже влечет расширение штата, дополнительные расходы, которые придется «зашивать» в повышение тарифов.
– Как быть с накопившимся долгами при переходе на прямые договоры? Не все люди платят, и мы знаем такие примеры… Кто будет выплачивать долги?
– Вы спрашиваете про долги жителей, которые повисли на УК, правильно же? Скорее всего, это будет волна банкротств управляющих компаний. Это нам сейчас продемонстрирует всем известное муниципальное предприятие; они точно возглавят это направление.
Когда УК отдадут все платежи ресурсникам и редуцируются только до подметальщиков, условно говоря… Долги остались ещё с тех времен, измеряемые сотнями миллионов, а текущий оборот резко падает…
В таких условиях приходится проводить ревизию долгов. Почему я привел в пример всем известное муниципальное предприятие? Так у многих, как и у них, формально баланс сходился только на бумаге… Поясню: они считали что жители им должны много, и они сами должны «ресурсникам» плюс-минус столько же. Но есть проблема качества долгов! Проблема такая же, как и у банков, как и у строителей. За последнее время обанкротились несколько очень крупных застройщиков после того, как у них «сверху» был остановлен их пирамидальный рост. Оборот денежных средств резко падает, а прежние обязательства остаются. В долгах много невозвратных. Если за время деятельности УК процент сбора был невысокий, то то, что накопилось – это безвозвратная, тяжелая задолженность.
Скорее всего, волна банкротств накроет около 80% управляющих компаний.
Поэтому тема выбора УК будет актуальна, выбирать жителям придется. Вопрос, будут ли в этом списке привычные игроки? Этот вопрос всех тревожит…
© zemlyak.news